Revisión de antecedentes municipales y técnicos de un proyecto inmobiliario.
Invertir en un Proyecto Inmobiliario siempre es buena idea, por la plusvalía que caracteriza a los bienes inmuebles. Sin embargo, nunca debes dar todo por sentado, es importante que revises los antecedentes municipales y técnicos del Proyecto Inmobiliario de tu elección con el fin de verificar que estén registrados en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.
Esta verificación debes hacerla para tener la certeza que se han cumplido con todos los estudios, permisos y documentación, de carácter obligatorio, requeridos por las autoridades competentes, tanto a nivel municipal como técnico. Así puedes estar seguro de que la inversión será un acierto para tus finanzas.
¿Qué documentos deben tener una revisión?
A continuación, te diremos qué documentos deben ser revisados y en qué consiste esa revisión:
Anteproyecto
Es la presentación por escrito (expediente) de la idea del Proyecto Inmobiliario ante la Dirección de Obras Municipales correspondiente. Una vez que se compruebe la viabilidad de la propuesta, la autoridad antes mencionada emitirá un Certificado de Aprobación de Anteproyecto. De lo contrario, un certificado de observaciones.
Cabe señalar que, si el inmueble se encuentra en proceso de compraventa, el expediente del anteproyecto puede estar firmado por el propietario o el comprador del inmueble. En el caso del comprador, debe existir una Promesa de Compraventa con Escritura Pública.
Permiso de edificación
Es la autorización que se solicita a la Dirección de Obras del municipio (DOM) correspondiente, con el propósito de legalizar la construcción del inmueble. De esta manera se da cumplimiento al artículo 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Para el cumplimiento de este trámite se entregan a la DOM un expediente contentivo de planos, informes técnicos, declaraciones y demás documentos que describen el Proyecto Inmobiliario, que debe ser elaborado por el arquitecto contratado para dicho proyecto.
Si el proyecto está en orden con la normativa de Urbanismo y Construcciones, la DOM emite un Certificado de Permiso de Edificación o Permiso de Obra. Este organismo informa al Sistema de Impuestos Internos (SII), para que sea ajustada la carga impositiva del inmueble.
Recepción Final
Culminada la obra es necesario solicitar la aprobación de uso de la misma a la DOM. Con este paso se da cumplimiento a los artículos 144 y 145 de la Ley G. de Urbanismo y Construcciones.
Esta solicitud debe ir acompañada de un informe donde el arquitecto de la obra certifique que la construcción cumple con lo aprobado en el Permiso de Edificación. Inclusive todas las normas técnicas que se estipulan en dicho permiso.
También debe acompañarse esta solicitud con el Plan de Evacuación, los certificados de electricidad, gas, agua potable y alcantarillado. Asimismo, los planos del sistema eléctrico, red de grifos, sistema de calefacción.
Una vez verificado el expediente con la obra, la DOM emite el Certificado de Recepción Final o Recepción Definitiva de la obra, con lo que se garantiza que el inmueble es apto para su uso.
Certificado de planos
Consiste en solicitar a la DOM o Conservador de Bienes Raíces, de la comuna donde fue registrado el inmueble, una Copia Certificada de los Planos de la obra. Ello con el fin de conocer el diseño de la estructura del inmueble. Este conocimiento te brindará el dominio necesario para decidir, de manera segura, posibles modificaciones y/o dar mantenimiento correctivo si fuere el caso.
Subdivisiones y fusiones
La subdivisión del inmueble es el fraccionamiento del mismo en áreas con medidas específicas, que deben corresponder con lo estipulado en el Plan Regulador Comunal y demás normativa legal vigente. Por otra parte, la fusión es la unión de dos o más inmuebles para obtener mejores condiciones de edificación.
En ambos casos, es necesario obtener de la DOM el Certificado de Aprobación de Subdivisión o Certificado de Aprobación de Fusión para que validen, según sea el caso, la subdivisión o fusión para el desarrollo de la obra.
La carga impositiva
También es importante inspeccionar que el inmueble se encuentre al día con la carga impositiva que le corresponde de acuerdo a sus características. Puedes revisarlo en el SII, con el fin de tener la certeza de que no hay deudas pendientes.
¿Qué ley regula el uso de inmuebles?
La Ley 19.537 es la Ley que regulaba todo lo referente al uso de un inmueble. En referencia a la copropiedad inmobiliaria o condominio (Coexistencia de bienes comunes y bienes particulares). Esta ley fue sustituida por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442, con vigencia desde abril 2022 y cuya función es la misma.
Normativa que, al igual que la Ley 19537, es necesario conocer. Puesto que, entre otros importantes aspectos, instruye sobre el condominio de inmuebles y como inversor inmobiliario debes tener presente, ya que los condominios poseen unidades de dominio exclusivo, pero que a su vez comparten bienes comunes.
Asimismo, sobre la obligatoriedad del Reglamento de Copropiedad (deberes y derechos de los copropietarios). Este reglamento debe ser creado inicialmente por el propietario de la obra y entregarlo a cada uno de los compradores o usuarios temporales de la misma.
Asesoría legal para Inversiones inmobiliarias
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