Un estudio de título es el análisis que realiza un abogado de todos los aspectos legales que rodean a un inmueble.
Por ejemplo, títulos de dominio vigentes, hipotecas o gravámenes, interdicciones, prohibiciones de enajenar y así cualquier otro aspecto legal que sea importante a la hora de definir si comprar un inmueble es una buena o una mala inversión.
Lo que siempre debes fijarte cuando solicitas un estudio de títulos es el dictamen. Y es que en el dictamen es donde el abogado emite su juicio fundamentado en todos los antecedentes legales que tuvo a la vista al momento de hacer el estudio de título. Aquí se determina finalmente en qué situación jurídica se encuentra la propiedad.
¿Cómo se hace un estudio de título?
Para hacer un buen estudio de título es necesario analizar varios aspectos y documentos para conocer la situación jurídica actual en la que se encuentra la propiedad que se quiere negociar.
Estos aspectos y documentos que se deben tener y analizar son:
Número de ROL:
Es muy importante verificar que la propiedad posea número de ROL, que es el número con el cual el SII identifica una propiedad. Si no tiene ROL, entonces simplemente el inmueble no existe.
Certificado de avalúo fiscal:
La propiedad debe estar valorada por el estado.
Recepción municipal:
Documento que certifique que la propiedad está regularizada en la dirección de obras municipales de tu comodato. En el caso de una vivienda, una oficina o un lugar comercial, este debe estar recepcionado por el director de obras municipales. Este documento lo puedes obtener en la municipalidad que corresponda.
Certificado del pago de contribuciones al día:
Con este certificado se verifica que no haya deudas con el estado. Este documento se obtiene en la Tesorería General de la República
Verificar a los dueños actuales del inmueble:
Se debe verificar que el dueño o dueña que está vendiendo, sea quien efectivamente figure tanto en la escritura pública, como en el título de dominio. Es decir, hay que comprobar quienes son los dueños y segundo corroborar que efectivamente todos están de acuerdo en vender esa propiedad.
Verificar dueños anteriores del inmueble:
Para hacer una revisión de escrituras públicas y títulos de dominio de diez años atrás o al anterior propietario o dueño. De esta forma se puede corroborar que se hizo una transferencia de dominio de forma sana y sin ningún vicio.
Certificados de hipotecas gravámenes y prohibiciones:
Esto con el fin de saber si la propiedad está sujeta a alguna prohibición que se pueda presentar en el futuro y que pueda perjudicar al posible nuevo propietario. Este documento se puede conseguir en el Conservador de Bienes Raíces
Certificados de matrimonio de los dueños:
Este documento se verifica para saber si hay o no separación de bienes. En el caso de que el inmueble sea un bien de la sociedad conyugal, será necesaria la aprobación de ambas partes para poder llevar a cabo el contrato de compraventa del bien. Este certificado lo puedes conseguir en el registro civil de tu comuna.
Certificado de no expropiación:
Este documento sirve para verificar que la propiedad se encuentra libre de enajenación estatal. Este certificado lo puedes conseguir en el Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU).
Certificado de deuda de aseo municipal:
El inmueble debe estar al día con estos pagos. Una deuda por este concepto puede ocasionar incluso el bloqueo del ejercicio de la compraventa de un bien, esto por ejemplo se da en el caso de las compras a través de subsidio habitacional. Este documento también lo puedes obtener en la municipalidad de tu comuna.
¿Quién realiza el estudio de título?
Por lo general, si pides un crédito hipotecario en un banco o postulas a un subsidio habitacional, es muy probable que estas entidades te piden la documentación necesaria para poder hacer debidamente un estudio de títulos.
Hay que tener presente que tener los documentos o certificados que se necesitan para un estudio el título de dominio es diferente a tomar estos documentos, estudiarlos y analizarlos para poder encontrar ciertos vicios o irregularidades que pueda haber en ellos.
Por esta razón, quien posee todos estos documentos certificados es el dueño de la propiedad, mientras que los servicios del estudio de título de dominio lo realizan generalmente el comprador interesado en la propiedad.
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