Hay ocasiones en que es necesario dar por terminado un contrato de arrendamiento. Los motivos para ello son variados, pero el fin es el mismo, recuperar el inmueble. En muchos casos la interrupción del contrato ocurre por incumplimiento de las cláusulas establecidas en el mismo.
En otros, por motivos que quizás no fueron contemplados en el contrato, pero sí en la Ley de arriendo y en el Código Civil. Estas normativas legales no solo contemplan las causas, sino también regulan los procesos para hacer efectiva la recuperación del inmueble.
La terminación del contrato de arrendamiento
Recordemos que un contrato es un pacto de carácter legal, donde las partes se comprometen, de mutuo acuerdo, al cumplimiento de ciertas cláusulas. Ellas condicionan el uso de un inmueble por parte del arrendatario y el cobro de un dinero por parte del arrendador.
Es usual que entre las cláusulas existan algunas que contemplen y regulen la terminación del contrato por incumplimiento de lo establecido en él. Asimismo, es posible que el arrendador se vea obligado a terminar el contrato porque necesite el inmueble o por otras circunstancias presentes.
Ante estas situaciones deberá, de acuerdo a la Ley, entregar una notificación de Desahucio al arrendatario. Este en consecuencia tiene el compromiso de devolver el inmueble, pero es posible que se niegue a hacerlo. Si esto ocurre se desencadenan acciones judiciales para recuperar el inmueble
¿Qué es el desahucio?
Es una carta mediante la que se comunica al arrendatario la terminación anticipada del contrato. Dicha notificación debe cumplir con lo establecido en el contrato de arrendamiento o en su defecto con lo establecido en la legislación chilena.
El arrendatario dispondrá del tiempo pautado para entregar el inmueble. Sin embargo, podrá entregarlo antes de culminar el plazo legal. Asimismo, solo está en la obligación de pagar la renta hasta el día que haga efectiva la entrega del inmueble.
Cabe señalar, que de acuerdo al Código de Procedimiento Civil (Art.588 y vinculados) el desahucio puede efectuarse de forma extrajudicial y judicial.
¿Cómo actuar en caso de que el arrendatario se niegue a entregar el inmueble?
Como ya se dijo, la terminación del contrato y recuperación del inmueble está normada en la Legislación chilena. Por tanto, podrás terminar el contrato y recuperar el inmueble de acuerdo a lo pautado en la Ley. Una vez hayas cumplido con la notificación de Desahucio. Veamos cómo actuar:
Primero solicita una conciliación
Debes dirigirte a un centro de conciliación y solicitar un acto de conciliación (mediación) con el arrendatario. Esto con el propósito de lograr la recuperación del inmueble, en los mejores términos.
En caso de que la conciliación no sea exitosa, deberás solicitar un Acta de Conciliación fallida. Documento necesario para dar inicio a un juicio de terminación de contrato de arrendamiento.
Luego inicia la acción judicial en el Juzgado
Ante la Conciliación fallida, lo que te queda es comenzar una acción judicial en un Juzgado Civil o un Juzgado de Letras de Competencia Común. La cual consiste en introducir una demanda, donde se expresen las causas por las cuales se solicita la terminación del contrato de arrendamiento.
Es recomendable, en este punto, que, para llevar a cabo el proceso, busques asesoría de expertos en leyes, especialistas en este campo. Ya que de acuerdo al tipo de contrato y a la causa de terminación, cada caso tiene un proceso particular. Veamos:
En el caso de contratos de duración indefinida o de renovación mensual
El arrendador inicia el proceso de desahucio mediante una notificación personal por un notario o de forma judicial (Ley de Arriendo, art. 3). A partir de esa fecha, el arrendatario contará con dos meses más, un mes por cada año que haya ocupado el inmueble, para entregarlo. Esto hasta alcanzar un máximo de seis meses.
Asimismo, el arrendatario tendrá el compromiso de pagar el alquiler hasta el día en que haga entrega del inmueble. La cual podrá hacer efectiva dentro del plazo legal que le fue asignado.
En cuanto a los contratos a plazo fijo
Con este tipo de contrato se presentan dos casos:
Terminación del contrato antes de la fecha pautada para su finalización. El arrendador solo podrá poner en marcha la acción legal de forma judicial. Y, el arrendatario contará con dos meses a partir de la notificación de desahucio judicial para entregar el inmueble. Esto en caso de que el contrato sea por un plazo no mayor a un año.
De lo contrario, a estos dos meses se le sumará un mes por año, hasta un máximo de seis meses. Además, el arrendatario tiene el beneficio que únicamente deberá pagar la renta hasta el día en que haga la devolución.
Terminación de contrato en la fecha pautada para su finalización Expirado el contrato por cumplimiento del plazo de duración del mismo y habiendo cumplido con lo estipulado en sus cláusulas, el arrendador debe iniciar la acción judicial. A fin de que se haga efectiva la restitución de su inmueble por expiración de plazo.
Durante el tiempo que el arrendatario mantenga ocupado, el inmueble está obligado a pagar la renta y todos los gastos básicos que correspondan, hasta la fecha en que el bien sea restituido.
En caso de que se niegue a pagar, también procederá una acción judicial para solucionar la situación de impago.
