La duda entre comprar o alquilar una casa es frecuente entre muchas familias. Por un lado, comprar una vivienda implica un esfuerzo económico muy elevado.
Pero, por otro lado, pasarse la vida pagando el alquiler de un inmueble que nunca se tendrá puede que no sea la opción más deseada. Entonces, ¿Cómo tomar una decisión? Muchas veces lo mejor es optar por un arrendamiento con opción a compra.
¿Qué es un contrato de arriendo con opción de compra?
Un arriendo con opción a compra, es un contrato que le da al arrendatario la primera opción de compra una vez vencido el plazo de arriendo de un inmueble.
Generalmente, este contrato se realiza entre particulares y sobre bienes inmuebles destinados para la vivienda. Lo que no quiere decir que no se pueda hacer sobre locales comerciales.
Es decir, que, una vez finalizado el periodo de tiempo establecido en el contrato de arriendo del inmueble, puede ser comprado por el arrendatario al arrendador bajo condiciones previamente establecidas por las partes.
En tal sentido, un contrato de arrendamiento con opción de compra puede fungir como un doble contrato, en el que se contemplan las dos modalidades del negocio:
- El arrendamiento, donde se estipulan las condiciones de alquiler.
- La venta, donde se detallan las condiciones de la opción de compra o venta pactada del inmueble.
¿Cómo funciona el contrato de arriendo con opción a compra?
Como ya indicamos, este tipo de contrato funciona básicamente como un contrato de alquiler, pero con la adición de la opción de compra.
Sin embargo, las condiciones bajo las cuales se hace la negociación dependen del acuerdo entre el arrendador-vendedor y el arrendatario-comprador.
Entre las opciones más comunes tenemos:
- El contrato de alquiler por tiempo determinado, donde se fija el precio del canon de arrendamiento, más una cuota adicional que sirve como abono al pago de la compra del inmueble. Y una vez finalizado el tiempo estipulado en el contrato de alquiler, el comprador deberá pagar la diferencia pendiente para quedarse con el inmueble. Si desiste de la negociación perderá lo abonado previamente.
- Por otro lado, está el contrato de alquiler, en el que no se realizan pagos parciales ni abonos a la opción de compra. Solo se paga lo correspondiente al alquiler de cada mes y una vez finalizado el tiempo de arrendamiento tiene la opción de comprar la vivienda con las condiciones previas establecidas.
¿Qué condiciones se requieren para este tipo de contrato?
Las condiciones para un contrato de arriendo con opción de compra, son las que establezcan las partes en su acuerdo. Obviamente, debe existir un contrato de alquiler de inmueble de por medio.
Y el compromiso real de cada una de las partes de concluir la negociación de compra-venta en el plazo acordado.
En este sentido, lo recomendable, es dejar bien claro y de forma escrita en el contrato todas las condiciones, precio de la venta, plazos de tiempo, mensualidades, además de las correspondientes al alquiler (si las hay), entre otras.
Básicamente, estamos hablando de un sistema de compra-venta, basado en un compromiso compartido por el arrendador y el arrendatario.
Este compromiso puede estar soportado por un abono mensual o no, es decir, que el monto del arriendo pagado puede ser considerado como pago adelantado o no.
El compromiso del vendedor, será mantener la promesa y las condiciones de venta establecidas, por el tiempo estipulado, con o sin un pago adelantado de por medio.
Mientras que el compromiso del arrendatario será la compra del inmueble al finalizar el tiempo de arrendamiento, según lo acordado.
Ventajas del arriendo con opción de compra
El arriendo, con opción de compra, trae consigo ventajas difíciles de obviar, especialmente para la parte interesada en la adquisición del inmueble, en este caso, el arrendatario. Veamos algunas:
- No requiere de ciertos requisitos y/o procesos establecidos por la banca para el otorgamiento de créditos hipotecarios.
- De hecho, resulta una opción sustituta y viable al crédito hipotecario.
- Se puede acordar entre las partes sin el pago de un monto de dinero como cuota inicial.
- Permite disfrutar del bien y conocerlo a fondo, sin realizar desembolsos previos.
- De acuerdo con el tipo de contrato hecho, los pagos por concepto de rentas pueden ser tomados como abonos al precio total del inmueble.
- Para el vendedor resulta ventajoso, porque garantiza la venta del bien mientras le saca provecho.
Desventajas del arriendo con opción de compra
Como todo negocio, en el arriendo con opción de compra también existen algunas desventajas principalmente para quien vende.
Estas deben ser tomadas en cuenta antes de hacer el compromiso de la negociación.
- El riesgo para el vendedor, de que el inquilino decida no concluir con la compra del bien, en cuyo caso será un tiempo perdido. Y posiblemente de otras oportunidades de venta.
- Otra desventaja, es la imposibilidad de vender a un tercero, aunque la oferta sea mucho mejor.
- Una desventaja para el comprador, es que, si desiste de la negociación, perderá el dinero abonado.
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En términos generales, este tipo de contrato presenta ventajas y desventajas para ambas partes. Por ejemplo, si los precios de las viviendas bajan o suben ninguno de los involucrados podrá beneficiarse de esta variación de precios.
Por eso es recomendable asesorarse bien antes de realizar este tipo de negociación. Recuerda que el contrato de arrendamiento con opción de compra es un documento vinculante que obliga a las partes su cumplimiento.
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